Les plafonds de loyers
Pour la (re)location d’un logement les plafonds de loyers de référence mis en place par certaines villes, permettent de réguler les prix des loyers dans le secteur locatif privé.
Ceux pour Paris, à compter du 1er juillet 2023 viennent de paraître.
L’objectif consiste à protéger les locataires contre les loyers excessifs et de favoriser l’accès à un logement abordable pour tous.
Les autorités locales déterminent un loyer de référence pour chaque type de logement (surface, nombre de pièces, époque de construction) en fonction du marché locatif.
Ces loyers de référence sont généralement mis à jour chaque année.
Ne pas confondre plafonnement des loyers avec leur révision par l’IRL
Les villes et communes concernées
Du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024
L'encadrement des loyers, comment ça marche ...
Il s’applique aux locations vides et meublées, tant pour les relocations que pour les premières locations (dont les colocations) et les renouvellements de baux.
Un seul principe : le loyer fixé par le propriétaire ne doit pas dépasser le loyer plafond (loyer de référence majoré) fixé annuellement en fonction de la catégorie de logement concerné.
Quand et comment signaler un dépassement de loyer ?
Un dépassement du loyer peut être signalé à tout moment, le délai d’action en justice étant de trois ans à compter de la date de signature du bail.
La commission départementale de conciliation (CDC) peut vous aider en cas de litige.
Il s’agit d’une instance paritaire (représentants de propriétaires bailleurs et de locataires) compétente pour aider propriétaires (bailleur) et locataires à trouver une solution amiable à leurs litiges.
La commission constitue un mode alternatif de règlement de conflit en offrant aux bailleurs et aux locataires la possibilité de se rencontrer pour rechercher ensemble une solution à leur différend.
La saisine de la commission est obligatoire avant toute action judiciaire dans les cas de litiges liés à l’encadrement de l’évolution du loyer à la relocation ou d’une réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué lors du renouvellement du bail.
Si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut proposer une augmentation du loyer, sauf si le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) réalisé classe le logement en étiquette F et G.
Le complément de loyer, qu'est-ce c'est ?
Le complément de loyer est un montant qui s’ajoute au loyer de base, hors charges, pouvant être demandé par le propriétaire lorsque le logement comprend des caractéristiques liées à la localisation et/ou pouvant être considérées comme luxueuses ou rares, par rapport à des logements similaires dans le même secteur géographique.
Le bailleur ne peut le réclamer que si le montant du loyer de base a déjà atteint le loyer plafond.
Un complément de loyer ne peut pas être demandé si le logement présente l’une des caractéristiques suivantes :
- Des sanitaires sur le palier ;
- Des signes d’humidité sur certains murs ;
- Un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G ;
- Des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation ;
- Un vis-à-vis à moins de dix mètres ;
- Des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement ;
- Des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
- Une installation électrique dégradée ;
- Une mauvaise exposition de la pièce principale.
Exemples de situations ne pouvant pas justifier une demande de complément de loyer :
- La décoration ou la luminosité du logement ;
- Une cuisine équipée ;
- Des placards de rangement ;
- La localisation à proximité du RER/métro ;
- Des travaux de rénovation ;
- Un petit balcon.
Selon plusieurs décisions de justice, les motifs reconnus comme recevables sont :
- Une grande terrasse ;
- Une vue directe exceptionnelle sur un monument ;
- Des équipements luxueux ;
- Une hauteur sous plafond de plus de 3,3m.
Le locataire dispose de 3 mois à compter de la signature du bail, pour contester le complément de loyer auprès de la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Cette étape est indispensable avant toute saisine du juge judiciaire.
Cas de la ville de Paris
Depuis le 1er janvier 2023, vous pouvez signaler un dépassement de loyer à la Ville de Paris.